Einföld hundahagfræði um íbúðamarkað

Þeir segja að verð ráðist af framboði og eftirspurn, sem er auðvitað rétt. En hvaða verð?

Þegar íbúðir eru annars vegar er markaðsverðið sem lesa má út úr til dæmis fasteignavef Moggans eða yfirlitum fasteignamats ríkisins varla hið raunverulega verð, því það er ekki það sem þú borgar. Þetta er langtímafjárfesting, og vextir hafa verulega þýðingu á hverjum tíma, sem og önnur lánakjör. Hið raunverulega verð er eitthvað allt annað.

Hið raunverulega verð á íbúðamarkaði er gerólíkt eftir því hvort þú skoðar kaupanda eða seljanda, amk í mörgum tilvikum, og þá eftir því hve há lán menn eru að taka.

Þegar lánasprengjan varð um árið og hækkun á íbúðaverði, þe markaðsverðinu, var sem mest var hin raunverulega hækkun mun minni fyrir margan kaupandann, þar sem lánakjörin voru betri. Hann var ekki að borga meira í samræmi við hækkað verð, og jafnvel svipaða fjárhæð.

12 milljóna lán á 4,15% vöxtum er um það bil jafnhátt og 10,75 milljón króna lán á 4,95 vöxtum, séu lánin til jafnlangs tíma. Eða með öðrum orðum, 12% dýrari íbúð, fyrir sama verð?

Sem leiðir okkur að hinum faktanum: Íbúðamarkaður hefur þá sérstöðu að framboðið breytist mjög hægt, enda tekur sinn tímann að bæta við íbúðum á markaðinn. Fjöldi íbúa per fetmetra breytist mjög hægt þó verðin breytist eitthvað á markaðnum. Á flestum mörkuðum eykst framboð, en eftirspurn minnkar þegar verðið hækkar. Á fasteignamarkaði lætur nærri að bæði eftirspurn og framboð standi í stað þó breytingar verði á markaðnum - enda þurfum við öll að búa einhvers staðar þó breytingar verði á markaði. 

Þannig að svona djók breyting hefur fyrst og fremst áhrif á verðin sem eru í gangi á markaðnum. Sérstaklega skulum við hafa í huga að þessi breyting hefur fyrst og fremst áhrif fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð.  Íbúðir þeirra sem þegar áttu þær hækkuðu í verði, en þeir sem ætluðu að kaupa nýja borguðu svipað eða meira.

Hækkanirnar sem urðu um árið stöfuðu að verulegu leyti af betri lánakjörum, og það má velta því fyrir sér hvort þeir sem voru að byrja stóðu í stað þegar kom að raunverulegum greiðslukjörum, eða hvort það varð de facto erfiðara að kaupa fyrstu íbúð. Ég hef svo sem ekki reiknað það út. En heildaráhrifin voru eftir sem áður þau að þeir sem þegar áttu íbúð eignuðust bunch of money, ýmist í verðmætari eign eða með hagstæðari endurfjármögnun. En þeir sem áttu eftir að kaupa íbúð græddu í raun mest lítið. Núna er sjálfsagt eitthvað svipað að fara að gerast. Það er einfaldlega verið að gefa íbúðareigendum peninga, frekar en þeim sem eru á leið í íbúðakaup.  Og hversu mikið vit er í því.

Sérstaklega þegar fyrir liggur að þeir sem eru þá að eignast meiri peninga munu sjálfsagt nota þá í neyslu, sem eykur enn á þenslu og verðbólgu, sem sjálfsagt verður hvort eð er nóg af eftir kosningar þegar öll loforðin eru efnd.

Eða nánar tiltekið: Framsóknarmenn verða einfaldlega ekkert minni bjánar þegar þeir verða örvæntingarfullir stuttu fyrir kosningar.  

Framkvæmdastjóri SA segir hækkun íbúðalána afleik